A씨는 서울 강남의 ‘재건축 대장주’로 꼽히는 은마아파트 전용면적 84㎡짜리를 5년 전인 2014년 9억6000만원에 샀다. 현재 이 아파트 호가(집주인이 부르는 가격)는 19억5000만원. A씨는 분양가 상한제가 도입되면 조합원 분담금이 지금 예상치보다 수 억원 늘어난다는 말에 집을 팔까 고민했지만 결국 마음을 접었다. 3주택자인 그가 이달에 아파트를 팔 경우 양도소득세(지방소득세 포함) 6억1488만원을 물어야 하기 때문이다.
정부가 강남권 등 다주택자를 겨냥해 각종 규제책을 쏟아내고 있지만 ‘주택 매도 유인을 통한 가격안정’이란 목표엔 닿지 못하고 있다. 재산세, 종합부동산세 등 보유세를 강화하면서 양도세까지 강화해 거래절벽이란 엉뚱한 결과만 낳았다는 분석이다.
실제로 이데일리가 21일 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장의 도움을 받아 서울 주요 아파트단지의 2017년 5월과 올 8월 시세 변화에 따른 양도세 변화를 시뮬레이션해본 결과, 3주택 이상 다주택자들의 양도세 부담은 확연히 늘었다. A씨의 경우 문재인정부 초기인 2017년 5월께 은마아파트를 팔았다면 시세차익 4억원을 얻고 양도세 1억3521만원을 내면 됐다. 하지만 문 정부 2년 새 집값이 껑충 뛰어 그가 지금 판다면 시세차익이 9억9000만원으로 양도세 부담은 약 5배 증가하는 셈이다. 2년여 사이 오른 집값(5억9000만원)과 커진 양도세 부담액(4억7967만원)이 엇비슷하다. 집값 상승 뿐 아니라 양도세 세율도 3주택자는 기본세율이 20%포인트 추가 적용되는 등 높아진 탓이다.
각종 규제로 거래는 뚝 끊겼다. 서울 강남3구의 아파트 거래량은 2017년 5월 3315건에서 2018년 5월 459건으로 멈추다시피했고, 올해 5월에도 1075건으로 2년 전 수준을 회복하지 못하고 있다. 서울 전체 거래량도 비슷한 양상이다. 우병탁 팀장은 “종부세도 부담이지만 과도한 양도세를 물면서까지 집을 팔려고 하지 않는다”며 “내놓는 사람이 없으니 거래가 얼어붙는 것”이라고 지적했다.
여기에 정부가 꺼내든 분양가 상한제 카드로 공급물량 감소, 희소가치 상승 기대감에 집값이 오히려 오르고 있다. 서울 아파트시장이 거래가 없는 가운데 가격이 오르는 기형적 유통구조로 변질되고 있다는 지적이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “선진국에서 분양가 상한제 등의 정책을 쓰지 않는 건 부작용이 더 크기 때문”이라며 “방식을 바꿔 실수요자들은 살 수 있게, 팔 사람은 팔 수 있게 거래 숨통을 틔워줘야 한다”고 지적했다.
김미영 (bomnal@edaily.co.kr)
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